元鉄道運転士のカネ―です。
今回は残念ながら旅行記ではなく、自宅からさほど遠くない場所のマンションの紹介になります。
コロナ禍の緊急事態宣言中はなかなか遠出ができなく、ストレスが溜まりますね。
我が家もGWは遠出をして大阪の友人と久しぶりに再会する予定だったのですが、友人からさすがに今の時期はやめた方がいいと思うと助言され、もっともだなと思い中止にしました。早くコロナが収まってくれることを祈るばかりです。
さて話かわりましてご紹介のマンションです。
サンクレイドル府中西府
Contents
物件概要
- 売主：株式会社アーネストワン
- 施工：株式会社上滝
- 所在地：東京都府中市分梅町3丁目51番1
- 交通：JR南武線「西府」駅徒歩8分 京王電鉄京王線「中河原」駅徒歩10分
- 総戸数：34戸(他管理事務室1戸)
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階建て
- 用途地域：準工業地域
- 駐車場：敷地内12台(内訳：機械式6台 平置6台：内福祉車両優先1台 小型車専用2台) [月額使用料／11,500円～16,000]
- バイク置場：敷地内5台[月額使用料／2,000円]
- 自転車置き場：敷地内(内訳：平置8台、スライドラック式60台)[月額使用料／200円・300円]
- 管理会社：伏見管理サービス株式会社
- 入居予定：西暦2022年3月下旬
- 管理費：13,220円～16,410円
- 修繕積立金：5,110円～6,580円
西府物件地図
公式HP参照
建築中現場
モデルルーム
建具の色はまだ選べるようです。
価格表
・価格表ですが、マンションマニアさんがマンションコミュニティ内に一部の情報はだしていますね。マンションマニアさんがだしている部屋以外の価格情報も把握していますので、別の部屋の価格がピンポイントで知りたいかたはコメント頂ければと思います。
平均坪単価は約230万円で設定しているのかと思います。
下記がマンションマニアさんの情報です。
D 2LDK 56.79m2
4階 4048万円 坪単価235万円
A 3LDK 62.17m2
2階 4348万円 坪単価231万円
Br 3LDK 69.65m2
4階 4998万円 坪単価237万円
Cg 3LDK 64.98m2
1階 3998万円 坪単価203万円
E 3LDK 61.71m2
3階 4198万円 坪単価224万円
F 3LDK 67.32m2
6階 4998万円 坪単価245万円
G 4LDK 73.11m2
3階 4998万円 坪単価226万円
下記がカネー入手の情報です。ピンポイントで欲しいかたはコメント頂ければと思います。
G 4LDK 73.11m2
6階 5298万円 坪単価239万円
C 3LDK 64.98m2(ルーフバルコニー付き)
5階 4698万円 坪単価239万円
間取り
Ａタイプ 公式ＨP参照
Bタイプ 公式ＨP参照
Ｃタイプ 公式ＨＰ参照
Dタイプ 公式ＨＰ参照
Ｅタイプ 公式ＨＰ参照
Fタイプ 公式ＨＰ参照
Ｇタイプ 公式ＨＰ参照
特長としてはリビングダイニングが部屋と各部屋と直接つながっており、廊下の面積が少ないタイプが多いですね。
B、F、Gタイプはその典型的な間取りです。
この間取りは廊下が減る分各部屋の面積が大きくとれますが、部屋のプライバシー性が下がります。
私は営業マン時代にお子さんがリビングを通らないとお部屋に入れないので、反抗期などの時期にも親に顔を合わせなくてはならず
会話をする機会が増えて良いと思いますよとお客様に説明していました。
実際にそのようなメリットもあります。
お買い得なのか？
近隣マンションとの比較
西府エリア2年前に「プレディア府中西府」というJR西日本プロパティーズというディベロッパーが分譲したマンションが駅から徒歩2分の立地で販売されていました。マンションマニアさんも、モデルルームに訪問されてますね。
実は私プレディア府中西府を販売していました。
そこで私なりにプレディア府中西府と比較してみます。
サンクレイドル府中西府は
初見はプレディア府中西府を販売していた私から言わさせて頂きますと若干高いかなー…って思いました(;’∀’)
というのも坪単価がほとんど変わらないですが、プレディア府中西府は駅近、内廊下設計と付加価値がありましたので。
ただ管理費や修繕積立金はサンクレイドル府中西府の方が安く、
トータルの月々のお支払いでみるとこちらの方がお求めやすいかもしれません。
立地について カネーの独自の目線 (鉄道オタク要素あり)
立地ですかね。比較する点は駅近かそれとも2路線使えるかです。
数多くの方がマンションは駅近だっていうかもしれません。
私も実際売っていた時は駅から近いことを最大のメリットとして営業をしていました。
ただねー、人それぞれなんですよね、駅を使う人もいれば使わない人だっていますからね。
ということで私の場合は1駅だけの駅近よりも2路線使える立地を押します。
1駅で2路線も3路線も使えるターミナル駅は別としてお考えください。
サンクレイドル府中西府の
最寄り駅は南武線の西府駅徒歩8分、京王線の中河原駅徒歩10分と2線使える立地となります。
新宿や都心方面に通う際は京王線、立川や川崎に通う際は南武線と使い分けができます。
カネー目線でお話ししますと2駅使える立地はとても魅力です。
というのも私は通勤でいろんなルートを検討します。
通勤の快適性って実際に何か月か使ってみないと分からないものだと思います。
車内の快適性や鉄道ダイヤの把握、乗り換えの利便性など自分で体験して何回か使ってみないとわかりません。
その際に1ルートしかない場合、そのルートの通勤が痛勤だった場合に時間をずらすしか対策がとれません。
その点最寄り駅が2駅あるということは、その分選択肢が広がるのです。
都心方面は京王線「中河原駅」を利用し新宿を目指すのが主流です。
中河原駅 新宿方面時刻表
中河原駅は普通と区間急行のみの停車となります。さらに区間急行は朝だけの設定です。
新宿までは約50分といったところでしょうか。
7時31分の区間急行に乗って8時20分に新宿着です。
日中は隣の分倍河原まで普通でいってしえまえば特急や準特急に乗り換えられるのですが、
朝はややきつい通勤になりそうですね。
時差出勤が許す方かたは、分倍河原6時43分、8時47分の京王ライナーに乗るという方法もあります。
指定席は410円とJR線の特急に比べるとかなり安価です。
そのルートがきつい場合は、
南武線「西府」駅から
- 立川乗り換え(JR中央線利用)
- 登戸乗り換え(小田急線利用)
- 溝の口乗り換え(東急田園都市線利用)
- 武蔵小杉乗り換え(JR横須賀線、湘南新宿ライン、東急東横線利用)
これだけ選べるのは首都圏だからでしょうね。
おすすめは登戸からの小田急線です。
小田急線は複々線の効果もあり、朝の8時台にも快速急行が10本も走っています。
登戸をでると下北沢、代々木上原、新宿と速達性があります。
登戸駅時刻表
京王線が第一候補には変わりませんが痛勤となってしまう場合はぜひ他のルートも検討すべきかと思います。
私自身も埼玉から新宿に通っていた時期がありましたが、埼京線にギブアップしてしまいルートを変更した経験があります。
昨今のテレワークが流行ってきているという背景もありますが、まだまだ会社に通勤しないといけない人が多いと思います。少しでも快適な通勤をし、ストレスを溜めないよう過ごしていきたいものです。それを考えますと通勤が何ルートかあり変更できる立地にあるマンションは私の中ではありです。
リセールは？
確かに駅近に比べるとリセールは若干劣るかもしれませんが、新築マンションを購入して10年保有すれば、フルローンで住宅ローンを組んだとしても今の金利だと残債割れのリスクはほとんどないでしょう。2年から3年の間で支払いが苦しくなって売ってしまうとなると残債割れの可能性がありますので、月々の支払いをしっかり計算して10年は大丈夫だと思えば購入に踏み切ってもよいと私は考えています。
ちなみに営業時代に、返済比率を年収のいくらにすればよいですか？との質問をお客様によくされました。
不動産の営業マンにそれを聞くのはNGです。なぜなら住宅ローンが通る比率を答えて購入を促すよう指示をされていたからです。さらに不動産会社から紹介されるファイナンシャルプランナーに相談するのもNGです。
この辺の裏話は次回のブログに書こうと思います。
少しでも営業マンのいいなりにならず、自分の意志で購入し後悔なくマンションライフを過ごせる方が増えればと思います。
ではまた。
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