今回駒込駅徒歩3分のマンションである、リビオ駒込妙義の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。
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物件概要
- 所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1
- 総戸数：45戸
- 敷地面積：746.72㎡
- 建物竣工：2022年8月下旬
- 引渡し：2022年9月上旬
- 売主：日鉄興和不動産
- 施工会社：松井建設
- 管理会社：日鉄コミュニティ
- 駐車場：1台
- 駐輪場：45台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
駅距離
- 東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分
- JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
駅から現地までは基本的に歩きやすい道のりでしたが、現地手前に下りの階段があります。歩きであれば問題ないですが、ベビーカーを利用される方は回り道が必要です。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：19分
- 池袋駅：7分
- 品川駅：28分
- 新宿駅：17分
- 渋谷駅：23分
また南北線も利用できるため、地下鉄駅へのアクセスが良いです。特に南北線は都心の真ん中を通っているので、利用者の多い便利な路線です。
1日の乗客数
- 駒込駅：69,703人（山手線：48,861人＋南北線：20,842人）
決して少ない数ではないですが、山手線の駅中では少ない方かと思います。
駅周辺も落ち着いた感じで人でごった返している様子はありませんでした。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 駒込駅：1,101件
しかしながら数字と比べて少ない印象であっただけで、現地訪問の際も飲食店は数多くありましたので、外食で困ることはなさそうです。
近隣スーパー
- エネルギースーパーたじま
- マルエツプチ
- サカガミ
エネルギースーパーたじま
日常の買い物はここで事足りそうです。しかし店内は歩くスペース狭めかつ生鮮食品が地下にあるため、子どもを連れての買い物は大変そうな印象を受けました。
学区
- 駒込小学校
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
本マンションから小学校までは距離も近く、通学も安心できるのは高評価です。
待機児童数
- 入園決定率：86.7％
- 待機児童数：16人
豊島区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 六義園
- 駒込公園
駒込公園
六義園は残念ながら見学できずじまいだったのですが、歴史ある庭園が徒歩圏内にあるのは嬉しいポイントです。桜の時期には見どころの一つでもあるしだれ桜を楽しみたいです。
六義園にウナギがやってきた((( _( _'ω')_ ((( _( _'ω')_ｺｿｺｿ#六義園 pic.twitter.com/hJodasBpff
— マンションウナギ🥰🐡 (@ohayounagihiro) May 26, 2021
災害危険度
地震発生時の災害リスクは高いですが、地盤は安定しており、揺れには強いです。また水害に対するリスクは低いエリアです。地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。
- 建物倒壊危険度：1263位 ランク2
- 火災危険度：663位 ランク3
- 総合危険度：576位 ランク3
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水・高潮のリスクも低いです。
公式HPより
妙義神社との一体開発
本マンションの建設地隣には元々妙義神社という神社が建っていました。妙義神社が建て替えを行うにあたり、神社の建て替えと合わせて、神社に隣接する形でマンションを建設することになっています。古くから神社が建っていた場所というだけあって比較的いい立地であることが想定されます。マンションは立地が全てと言ってもいいですので、いい立地に立つマンションには魅力があります。また本マンションはそんな神社隣に立つマンションということでデザインも落ち着きがあります。
公式HPより引用
定期借地権
神社跡地に建設されることもあり、70年の定期借地権のマンションとなっています。70年後には更地に戻ってしまいます。時間の経過とともに居住できる年数が減っていきますので好き嫌いが分かれるポイントだと思います。一般的に定期借地権のマンションは10〜15％程度安くなる傾向にあるので、お求めやすい価格での販売を期待したいところです。
間取り紹介
Btype 3LDK 74.96㎡
公式HPより引用
柱の気になる間取りがある中でこの間取りは比較的柱が気にならないです。玄関からLDまでクランクしており、プライバシーを確保しています。
洋室2つはリビングと分かれている点も多くの人が好むポイントかと思います。
現地訪問より
建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。現地周辺の雰囲気
現地周辺は女子栄養大学、中央聖書学校、駒込小学校に囲まれており、落ち着いた環境です。駅前や近所のスーパーを見ても人通りはさほど多くなく、ご年配の方も多くいらっしゃいました。若さ溢れてギラギラというよりはのんびり落ち着いた環境です。
妙義神社敷地隣のマンション
神社敷地隣のマンションってどうなのか？少々心配はありましたが、現地を見てみると既に妙義神社は完成しており、綺麗に生まれ変わっていました。
公式HPより引用
神社に訪れる人の目線については配慮した設計となっていることもあり、個人的には隣の綺麗な神社と一体で開発されるマンションに魅力すら感じました。
周辺相場
中古
- ＧＲＥＥＮＰＡＲＫ駒込染井坂 竣工2010年 駒込駅徒歩7分 坪330万前後
- シティハウス駒込ステーションコート 竣工2018年 駒込駅徒歩6分 坪330万前後（新築時坪335万円前後）
新築
- レジェイドヴェール駒込 竣工2017年 駒込駅徒歩7分 坪330万前後
- シティハウス駒込ステーションコート 竣工2018年 駒込駅徒歩6分 坪335万前後
駅距離や築年数を考慮すると所有権であれば坪360〜380万くらいでしょうか。そこから定期借地権であることを考慮すると坪340〜360万あたりだと現実的かと思います。（＊勝手な予想ですのであまり当てになりません）
まとめ
妙義神社との一体開発となりますが、既に神社は立て直しが完了しているので現地に行くと雰囲気がよく分かります。綺麗になった神社は雰囲気もよく、今後敷地周辺に桜の木も植えられる予定ということで、桜の季節が楽しみになりそうです。街はいい意味で落ち着いており、都心近くながらも落ち着いた生活をしたい人にはぴったりかもしれません。マンション周辺は学校が多いので、お子様のいるファミリーの印象も良さそうです。
定期借地権のマンションということで価格がいくらになるかは非常に気になりますが、昨今の新築マンション価格の高騰もあって、坪350万を切ってくれば人気になりそうにも思います。
販売開始は7月予定とのことですので、少しでも興味を持った方は販売に乗り遅れないように資料請求をしてエントリーし、いつでも申込ができる状況を作っておかれることをおすすめします。
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