こんばんは、こたろうです！
今回、グランドメゾン大須門前町通を紹介させていただきます。
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物件概要
- 所在地：愛知県名古屋市中区大須３丁目３８０１番１（地番）
- 売主：積水ハウス株式会社 名古屋マンション事業部
- 施工：矢作建設工業株式会社
- 総戸数：６４戸（うち非分譲住戸１戸含む、他に管理事務室１室）、銀行１区画、店舗１区画
- 規模：地上１８階
- 交通：名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩４分・名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩４分（屋根付きアーケードで傘要らず）名古屋市営地下鉄鶴舞線 「大須観音」駅 徒歩５分
- 竣工予定：２０２２年５月下旬（予定）
- 価格：４,０９９万円～７,４２９万円
- 専有面積：５５.３９m2 ～７２．２４m2
- 間取り：１LDK～３LDK
- 駐車場：２８台（附置率：４４％）（機械式：２８台 月額使用料:１２,０００円 ～ ２３，０００円）
- 駐輪場：６７台（附置率：１０５％）（月額使用料:２００円 ～ ５００円）
物件周辺地図です
出典 グランドメゾン大須門前町通公式HP
紹介
この物件について、一番の特色は「愛知銀行建替えに伴い建つマンション」かつ「大須東仁王門通利用（アーケード有）で傘要らず」です。駅近で、グランドメゾン、坪単価抑えられてる、仕様が高い、２路線利用可（名城線・鶴舞線）と条件が整ってます。大須エリアを好まれる人には即買い物件と言っても過言ではありません。大須商店街は、近年では少なくなった商店街がしっかり残っています。生活必需品や飲食店、小売店など元気に営業されています。
また、外観でもふれますがグランドメゾン久屋大通やグランドメゾン名駅三丁目と類似した外観となっており、グランドメゾン久屋大通の物件についてはすでに竣工済みで外観をイメージできるのもいいです（しかも、カッコイイ！）加えて、上記地図上に表示されている裏門前公園の南側区画にもグランドメゾン栄南 THE APARTMENTの建築が進められています。こちらは、本物件グランドメゾン大須門前町通より、単価が３～４割増になるのではないかと言われています。駅距離や場所も含めてこちらに優位性があると考えます。後発物件の単価につられてあわよくばキャピタルも狙えるかもしれません。
駅までのアクセス
プランについては、全邸角住戸でA～Dの計４つプランで１LDK～３LDKまでのラインナップです。 それぞれの間取りを紹介していきます。
出典：グランドメゾン大須門前町通公式HP
AType ３LDK ７２.４０㎡ （南・東向き）
３階 ５，７９９万円 坪単価２６７万円
５階 ５，９７９万円 坪単価２７５万円（８階付近まではLDコーナーサッシが隣接マンションとドンです）
９階 ６，５１９万円 坪単価３００万円
１５階 ７，４２９万円 坪単価３４２万円
出典：グランドメゾン大須門前町通公式HP
BType ３LDK ７３.１２㎡（南・西向き）
５階 ６，３０９万円 坪単価２８８万円
７階 ６，４６９万円 坪単価２９４万円
出典：グランドメゾン大須門前町通公式HP
CType ２LDK ６１.１４㎡（北・西向き）
４階 ４，９９９万円 坪単価２７３万円
１４階 ５，７７９万円 坪単価３１５万円
出典：グランドメゾン大須門前町通公式HP
DType ３LDK ５５.３９㎡
６階 ４，０９９万円 坪単価２４７万円
１２階 ４，４４９万円 坪単価２６８万円
眺望
東向きは９階くらいまで隣地マンションと壁ドンです。南向きは全面に一方通行車道がありかつ低層建築物ばかりのため日当たりはいいです。西向きは全面に歩道と片側１車線道路を有し、全面にやや高い建物（アパート・雑居ビル）があるものの距離もありそこまで気にはならないかと思います（ただ、アパートのバルコニーとこんにちはです）
北向きは数十ｍ先にコメ兵のビルがありますが、まったく気にはなりません。高層階（１５F～１９Fあたり）であれば、西側では名駅ビル群、北側では栄再開発ビル群の夜景などが手に入るでしょうか。どうしても、夜景が見たい派の方でなければ、Aタイプの３階はいいんじゃないですか。コーナーサッシを味わいったいって方は、Bタイプ５階ですかね。（ほんとは３階でもいいけどすでに契約済み）子供も考えてないしとか、独身だけど、それなりに間数欲しいとかなら、Cタイプで１１階とか（ここも実際は７階くらいから抜けてくるので、そこらへんの階は１期で売れてました。。。）
西側風景
引用：Googleearth
北側風景
引用：Googleearth
構造・共用施設
構造についてです。東海地方は、東南海地震が気になるところかと思います。が、前回のクリオ金山ブライトマークスと同じく制震や免震構造は特段ありません。しかし、このエリアは熱田台地の上に立ち国土地理院のHPでも確認できますが標高が１０ｍ以上あります。この点は、安心感がありあます。住戸内構造は、二重天井・二重床（１５F～１７F）です。（名古屋では直床物件がまだまだ多いです）天井高は２５００㎜で（１６F～１８Fは２７００ｍｍ）かつサッシ高は１９００ｍｍと昨今の標準でしょうか。ディスポーザーも有です。EVは１機で、内廊下です。
駐車場の設置数は、機械式駐車場で２８台の附置率４４％で５０％を切ってます。このエリアで駐車場を別途借りるとなると月３万ほどかかってきます。車必須の方は、優先住戸に申し込むこともトータルコストで考えてみてください
共用施設は、【各階】２４間ゴミ出しもＯＫ、ラウンジ（石造りのベンチ）EVまでの導線にライティングウォール、自転車置き場は建物内部です。
車必須の私からしたら、駐車場以外は最高の条件です。ラウンジなのもちょうどいい（管理費の安さにも反映されてます）。そんなに使わない、共用部は最低限にし、大須エリアのレトロな喫茶店に行けばいい話ですし。
冒頭でもふれましたが、これがいいですよね。
出典：グランドメゾン大須門前町通公式HP
出典：グランドメゾン大須門前町通公式HP
駅からほぼ商店街のアーケード利用でマンションへINできます。夜道も暗くなく安心です。
設備仕様【最も確認してほしい（公式HPも）】
何よりもここに注目です。キッチン：天然御影石のカウンタートップ、キャビネット側面までも天然御影石、グローエ社製水栓、ビルトインコンロはPalomaのFACEIS（フェイシス）でガラストップです。食洗器、ソフトクローズ、大型ユーティリティシンク。
出典：グランドメゾン大須門前仲町公式HP
出典：グランドメゾン大須門前仲町公式HP
洗面：天然御影石スクエアボウル、三面鏡下御影石、グローエ社製水栓、上下框付三面鏡（曇り止めヒータ付き）、洗濯機上吊戸棚。
出典：グランドメゾン大須門前仲町公式HP
バスルーム：おそうじ浴槽（風呂用洗剤をためておくと自動で掃除してくれる優れもの（TOTO製）、自動排水栓、浴室ダウンライト、浴室乾燥機。
出典：グランドメゾン大須門前仲町公式ＨＰ
トイレ：タンクレストイレに水洗カウンター付き（スマートスティックタイプ）、玄関前カメラ付きインターホン、ラクセスキー（住戸玄関もタッチキータイプ）。などなど、このハイスペックな設備仕様の数々です。この坪単価帯でこの仕様はなかなか出会えませんよ。（（直近販売物件で、この坪単価帯（駅５分以内）でないんじゃないですか）住設って、住み替えが多くなるにつれて、差を感じますよね。前回の物件でビルトインコンロでPaloma社のクレアを使用してましたが現在はノーマルのホーロートップコンロ（片面グリル）で、非常に使い勝手悪いですし何より使っているときの満足感が違います。コンロの差だけで、キッチンに立つ回数が変わるんじゃないかレベルです。
外観
出典：グランドメゾン大須門前町通公式HP
タワーフォルムでスタイリッシュな外観！１F～２Fに入る愛知銀行のおかげで通常の３Fより高い位置に位置されるのもgoodです。
おすすめ住戸
CType（２LDK）かファミリーで資金力有ならBType（３LDK）です。CTypeは最も柱の食い込みも少なく間取りが使いやすくていいなと。うーん、２LDKの１１階あたり（北は栄方面再開発、西は名古屋駅の眺望を取れる）で５５００万切るなら、リアルに欲しい。北側のダイレクトウインドウかつ大型サッシ。西側にバルコニーでキッチン窓。クランク廊下（廊下若干長いけど）で洗面室が主寝室と面向かいなのも◎。宝くじで１０００万当たったら、BTypeいきたいです。周辺相場
周辺の相場を紹介します。- タワー・ザ・ファースト名古屋栄 ２０２０年築 大須観音駅徒歩５分 ２４階建て 中古取引坪単価約３１０万円
- パークコート上前津プレミアムテラス ２０１６年築 上前津駅徒歩１分 １９階建て 中古取引坪単価約２４０万円
- ローレルアイ大須 ２０１３年築 大須観音駅徒歩２分 １５階建て 中古取引坪単価約２００万円
- ナゴヤセンタータワー ２００８年築 上前津駅徒歩２分 ２９階建て 中古取引坪単価約２００万円
CType ５７７９万円(新築時) → ４５００万円（グラメであること、設備仕様の高さ、後発物件がより高額な坪単価なことを考慮し(築１０年時）)くらいかと予想します。資産性としては、上前津駅（２路線利用）の徒歩４分で大須のど真ん中に位置して、生活利便性は高いので今後も需要は高いと感じます。
グランドメゾン大須門前町通の価格妥当性は”昨今の坪単価帯にしては、立地・設備仕様等が高く割安と考える”と表現します。
地域性（環境・治安）
大須は、商店街で若者か高齢の方に人気の街ですね。ショッピングはコアな店舗があったりと、一部マニアックな方に受ける街です。飲食店もジャンルが非常に多いです。良いも悪いも、多国籍感は高めになってます。穴場感のある店や、食べログ高評価店もも点在してます。老舗 洋食店すゞや・味仙・天むす千寿・ステーキ Sakai・角屋（焼きとんや、美味しいですよ～）・肉亭 まぼたん・五代目橋本（ステーキ丼ランチが４００円で学生の時よく利用させて頂きました）・喫茶店 カフェ セレーサ等々美味しいお店が点在しています。大須の後発物件エリアまで行くとセレクトショップなどがあり、小洒落た店が増えてきます。伴って、家族居住に向くという面から離れていきます。このエリアはこれまでは居住地とは言いませんが通りに面し、環境は良好です。
環境（学区等の子育て情報）
学校区は、大須小学校・前津中学校です。前津中学校は下記に示す通りの箇所なります。
出典：iezo.net
教育のレベルとしては、高くもなく低くもなく普通です。生徒数が少なく、１学年１クラスなのは少し寂しいかなと。(クラス替えの楽しさとか子に味わってほしいですしね）
個人的感想
３段階： 👍・👍👍・👍👍👍購入したいか：👍👍👍（このままの相場感が続けば、確実にお買い得）
間取り：👍👍👍（積水ハウスさんは、間取りヨシ!）
眺望：👍👍👍（東側低層でなければ）
価格：👍👍（立地・ブランド・設備仕様的に（普通に高いけど））
地域：👍👍
構造・設備仕様：👍👍👍👍👍👍
総合：👍👍👍
まとめ
この立地・グラメ・設備仕様でこの単価は今後しばらく出ないのではないでしょうか。昨今の建築費高騰（人件費の高騰は元より、働き方改革で工期も伸びますます上がることは間違いありません）、建築資材の高騰も進むでしょう。そうなってくると、この立地、仕様を実現するにはよほど土地の仕入れ値を下げるかディベロッパーさんが利益度外視で販売してくれるかしかない気がします。愛知銀行建替えに伴って実現した坪単価ですね。このエリアがいいという方には、おすすめです。１期販売では、全体的に割安の中でもさらに割安住戸は軒並み売りに出てしまいました。人気のほどが伺えます。以上、ありがとうございました。
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