パラドール烏丸御所南グランデ／今井建設

ブランド化した御所南小学校とは? 御所南小学校区エリアはどのあたり？

御所東小学校

御所南小学校は京都の中心部「田の字地区」の北側、京都御苑の南側にあります。 御所南小学校は1995年に開校された比較的新しい小学校です。2002年に文科省が最初の「コミュニティ・スクール」に指定した学校(地域住民と学校側が協力して教育を施していく学校)。その頃から徐々に人気が高まり、御所南小学校から御池中学校への公立の小中一貫教育が行われ、優秀な学生はその後、堀川高校へ流れるというのが公立のエリートコースになっています。『ブランド化』した御所南小学校は生徒数が開校時より2倍と急増し、総児童数1,007名のマンモス校(2019年度)となりました。 (※参照ガッコムによると)御所南小学校区はこのオレンジのエリアです。南北は丸太町通と御池通、東西は掘川通と河原町通の範囲で今回ご紹介するパラドール烏丸御所南グランデはエリアのど真ん中です。御所南小学校まで約540m・徒歩約7分です。 御所南側の丸太町通から一本南の竹屋町通にある御所南小学校。春には桜が美しい通りです。 余談ですが、御所南小学校の児童数が増加しすぎて御所南小学校から独立する形で2018年4月3日に御所東小学校が開校しました。河原町通から鴨川の間は御所東小学校区になります。  

事業主の今井建設について

京都地元のマンションデベロッパーの今井建設。創業は1963年の老舗、地元右京区を中心にマンションブランド『パラドール』シリーズを展開しています。

現在分譲中のマンションとして

●京都市左京区、北大路通沿いパラドール京都下鴨／25戸(現地撮影2021.5/25)

※掲示板パラドール京都下鴨ってどうですか？

●京都市右京区、パラドール太秦丸太町通2021年1月完成済み。(現地撮影2021.3/8) 完売御礼となりました。

※掲示板：パラドール太秦丸太町通ってどうですか？

●京都市右京区、パラドール四条梅津 ザ・ファースト2020年12月完成済み・即入居可です(現地撮影2021年1月25日)

※掲示板：パラドール四条梅津 ザ・ファーストってどうですか？

そして本日ご紹介するマンションは“パラドールシリーズ約1,600戸の頂となる傑作”　(HPより文章引用)パラドール烏丸御所南グランデ

※外観イメージパース　公式HPより

物件概要

●京都市中京区夷川通室町東入巴町87番地1，87番地2（地番） 京都市中京区烏丸通二条上る蒔絵屋町256番地1，256番地2，257番地3（地番）
●地下鉄烏丸線「丸太町」駅徒歩2分・地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩6分
●18戸
●7階建
●完成予定2022年1月上旬
●駐車場1台(来客用のみ)
●自転車18台

街中の物件ですから駐車場はありません。自転車置き場は各戸1戸ですが、通常なら夫婦で2台、3LDKで家族構成によっては2台以上必要だったりしますので、駐輪所不足問題が生じるかもしれません。

掲示板：パラドール烏丸御所南グランデってどうですか？

マンションギャラリーへ

ギャラリーは蛸薬師通 室町西入ル パラドール烏丸ビルですので、自己所有のビルでしょう。このビルの2階です。

販売会社は京都地元のシアーズ

2000年頃からマンション販売で名前を見かけるようになりました。中心部でもはダイマルヤなどの御所南物件を多数販売しているので顧客データもかなり蓄積されていると思われます。京都のマンション販売では実績No1ではないでしょうか。現在、京都エリアの物件は7物件販売中です。 (画像は公式HPより)

販売状況　※3月時点

販売状況は総戸数18戸で半数以上売れており、最上階は完売でした。見学に来られる方は投資目的より地元の富裕層の実住の方が多いようです。売行きは悪くないのではないでしょうか。600件ほど問い合わせが来ていたようなので、さすが御所南。現在6月で残りは片手ちょいぐらいかと思われます。

坪単価は？販売価格

坪単価は@約360万円。烏丸通より東側の東レ建設や三井不動産レジデンシャルは坪400万円オーバーですので、御所真南の物件よりは安い感じがします。 Aタイプ3LDKで70.71㎡(21.39坪)7580万円 坪単価@354万円 管理費＋修繕積立金はAタイプ3LDKで合計36,780円

間取り1LDK〜3LDK。 現在販売されている間取りの中で一番大きいのが3LDK/専面70.71㎡です。

VR内覧サービス『ROOV』

ROOVを使って全ての間取りの360°VR内覧でき、家具配置や採寸ができます。 まさに今時なVR内覧サービス『ROOV』を取り入れ、全ての間取りをVR内覧できます。さらに家具や人を配置できる上、バーチャル間取り内で寸法を計れます。家具をうまく配置できるか、家具を置く事によってどのぐらい部屋が狭くなるかなど実感できます。営業の方からスマホに送ってもらい、スマホでも楽々操作できました。(画像は公式HPより) モデルルームの間取り Aタイプ3LDKの間取りを2LDK＋DEN/納戸にしたパターンです。コロナ禍のテレワークを意識したDEN=書斎・小部屋ですが、DENの後ろにテレビがありキッチンからは丸見えで仕事に集中できない感じがしました。それなら納戸1.1帖をテレワークスペースにした方が良さそうに思いましたね。と思っていましたが、最近はキッチンの横にワークスペースを設けキッチンに立つママから子供たちが遊ぶ、勉強する姿が見えるような設計が多いと聞きました。 元の3LDKプラン。リビングインではない洋室1と2が独立しておりプライバシーが守れます。LDの形が特徴的ですので好みが分かれそうです。そもそも和室がついていない、和室がオプションというマンションが増えていますがこちらには標準でついています。 内装・イメージ・設備は モデルルームの色は濃いタイプと薄いタイプの中間色でした。これが一番人気がある色らしいです。家具や小物のゴージャス感でマダム的な落ち着いた印象でした。公式HPのモデルルームの画像は少し暗い高級感が出ていますが実際のモデルルームはより明るい感じでした。(画像は公式HPより) 1LDKの間取りでも気になったのですが部屋の角の張り出した柱が家具を置く際に邪魔だろうなと感じました。構造上しょうがないですが。(画像は公式HPより) お風呂に窓がついてるのは換気の面でうれしいですね。(画像は公式HPより) 洗面化粧台下につく『コスメBOX』は初めて見ました。洗面下側の横長のスペースはだいたいデッドスペースなのですが、しっかり活用されています。(画像は公式HPより)

資産価値について・烏丸通沿いの中古マンションの取引相場は上昇傾向

チラシには資産価値・売却価値をアピールする文言が。確かに非常に安かった15年~20年ほど前よりこの辺りの資産価値は大幅に上昇しました。しかし、さらに資産価値・取引相場が上昇するかと言われれば高騰仕切っている可能性もあり、大幅UPは見込めないと思われます。ただ新築物件の価格が今後もそれなりの高価格を維持するなら中古物件の大幅な値下がりは無いと思われます。

烏丸通沿いの中古マンションの取引相場は上昇傾向。分譲時と中古取引時の比較では、京都府下で最も高い上昇率 烏丸通沿いで過去3年間に取引された中古マンションについて、分譲時と現在の取引実績価格を調べ、下記3件のデータから分かるように、現在の中古マンションの相場は上昇傾向です。 特に「烏丸通沿い」については、京都府下で最も上昇幅が大きく、最大でも約145%の上昇幅となっています。 したがって、 本物件についても「売却価値」が期待できそうです。

烏丸通沿いの中古マンション取引事例

【A物件 ― 丸太町駅 徒歩4分・分譲時価格3,330万円】⇒139% UP／870万円UP⇒【築年数18 年・中古取引時価格4,200 万円】

【B物件 ―烏丸御池駅 徒歩3分・分譲時価格4,960万円】⇒145%UP／1,640万円UP⇒【築年数14年・中古取引時価格6,600万円】

【C物件―烏丸御池駅 徒歩3分・分譲時価格4,960万円】⇒144%UP／1,240 万円 UP⇒【築年数7年・中古取引時価格 6,200万円】

※国土交通省 「土地総合情報システム」より、2018年12月~2020年9月の期間中・京都市中京区の駅徒歩1~5分のマンション 築20年以内・広さ 1LDK~2 LDKにて抽出

夷川通の現地へ

烏丸通沿いの下立売御門 京都御苑の西側を通る烏丸通を南に下がって行きます。 烏丸丸太町の交差点、角にマクドナルドとガストがあります。 烏丸通を南へ 地下鉄丸太町駅 コロナで開業が遅れてそうな完成したhotel MONday 京都丸太町 京都商工会議所ビル＋金光教烏丸教会跡地にハイアット系京都3ヶ所目になるホテルハイアットプレイス京都（239室）が建設中です。外観が見えてきました。 向かい(東側)には京都新聞本社ビルです。(南側から見たアングルです)

パラドール烏丸御所南グランデ 計画地

東西へ伸びる夷川通、烏丸通から西側にクレーンが見えます。 夷川通にパラドール烏丸御所南グランデ計画地が見えます。