京都独自の厳しい高さ制限をぶち抜く『田の字地区』14階建、積水ハウスのリノベーションマンション『グランディム京都烏丸五条』モデルルーム見学【kyoto1192】

 

積水ハウスのリノベーションマンション『グランディム京都烏丸五条』

約2ヶ月ほど前の3月新築分譲マンションかと思われるチラシが折込まれていました。

SEKISUI HOUSE
マンションポエム「今烏丸五条。ここに住むときがきた。」
積水ハウスが新築分譲マンション??? そんな土地取得情報を把握していませんでしたが、どこに???

という事で

烏丸五条へ

烏丸五条といえば西南角にサン・クロレラビル烏丸五条は田の字エリアになります。詳しくは過去記事をご参照下さい。 京都の中心部『田の字地区』イーグルコート四条烏丸WEST/ダイマルヤ【kyoto1192】

交差点の角はだいたい銀行やオフィスビルにおさえられているのが常ですが、ここ烏丸五条東南角は2014年建築の「ジオ烏丸五条」11階建・60戸が角地をおさえています。今から考えるとスゴい立地ですが完売までやや時間がかかったような記憶があります。



マンションコミュニティに、こんな口コミが残っています。

286 匿名さん 2015/08/28 20:56:25

1年経っても売れ残りの部屋があるんだから 中古なのに狭くて高いんだから売れないだろうなー  販売戸数 1戸 価格 5,446万円 間取り 3LDK 専有面積 81.29m2 バルコニー面積 12.49m2  ジオ烏丸五条 1階 価格 5,480万円 間取り 2LDK 専有面積 70.52m2(壁芯) (バルコニー面積 4.25m2) 所在階/建物階 10階/地上11階建地下1階 主要採光面 東 所在地 京都府京都市下京区上平野町 交通 京都市営地下鉄烏丸線 「五条」駅 徒歩1分 築年月 2014年10月(築1年未満)

坪単価221万円〜256万円でした。 烏丸五条の北東角にはマクドナルド。
地下鉄五条駅から五条通を東へ徒歩3分。JR九州が計画する関西初進出のホテル『ザ・ブラッサム京都』建設中のバリケード。

 

その隣が

グランディム京都烏丸五条/現地

五条通沿い、南向きの圧倒的なロケーション。すでに完成済み、建築は平成12年(2000年)3月。ファミリー向け賃貸住宅「特優賃(とくゆうちん)」として使用されていた中古マンション一棟をリノベーションして分譲する積水ハウスの新たな試みなのです。まだ賃貸中の部屋も残っています。京都の現行の高さ制限(31m/約10〜11階建)をはるかに越える14階建のマンション。もし建て替えとなったら31mまでしか建てられないので、この14階建の眺望に希少価値が生まれています。

 

ついでに京都の建築規制についておさらいしましょう!

京都市独自の建築規制について、高さ制限とは?

日本ホールディングス代表/


◆容積率制限 京都市独自の「容積率制限」が定められています。容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合で、建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)とともに、どこの地域でも制限が設けられています。例えば、東京都では200~1300%の容積率の規制が場所によってかかっていますが、京都市は上限が700%です。

通常、新築マンション建設のターゲットになるのは近隣商業、商業、準工業の3つの地域ですが、商業地域の中心、最もビルが密集しているような地域でも容積の上限が700%であるうえに高さ制限もあるため、京都市では東京のような超高層ビルやタワーマンションを建てることはできません。

◆京都中心部の高さ規制 京都市にはこの容積限に加え、さらに厳しい「高さ制限」もあります。「京都の美しい景観を阻害するような建物を建ててはいけない」ということで、幹線道路、からすま丸通り、五条通りなどの幅員が広い大通りに面した一等地でも、建築物の高さは最大で31mまでに制限されています。 31mとは大体10階建て相当の高さです。京都市内はくまなく高さ制限がかかっているので、京都市内には11階以上の建物は建設できないということになります。図表6の黒線の地域、幹線道路に囲まれたこのエリアは「田の字地区」と呼ばれている京都市で一番の繁華街です。

この厳しい高さ制限は2007年実施された「新景観政策」からで、それ以前は31m以上のマンションが建てられていたのです。このグランディム京都烏丸五条は2000年建築です。

1階にはフレスコ

1階がスーパーのマンションは人気があるイメージがあります。24時間営業ですのでコンビニ感覚です。
フレスコの隣はドラッグストア、その隣は100均とかなり買物便利なお店が並んでいます。レンタル着物のお店が2階に入っています。2階部分の緑が印象的な外観です。こんな新築分譲マンションは見かけませんね。
棟内でモデルルーム公開中です!
高級感あるエントランスへのアプローチです。専有部分だけでなく共用部分もリノベーションされています。

14階最上階モデルルーム見学

見学当日は、あいにくの雨でした。最上階のモデルルームから見える京都タワー。鉛色の空の下でしたがはっきり見えます。晴れてたら気分は最高だったでしょう。せっかくならぜひ晴れている日に見学予約をお申込み下さい。



 

専有面積・間取について

「特優賃」だった事もあり、全ての部屋が70.44㎡(21.31坪)、3LDKと2LDK+Sの2タイプのみで、ほぼ形は同じでした。まず部屋に入って気づいた事は廊下が広い事でした。バリアフリー仕様のように段差が見当たりません。車椅子を想定した作りなのでしょうか。フローリングの色は落ち着いたやや濃いめのウッド調で良い感じでした。ドアは廊下の天井いっぱいまで高さがある積水ハウス特製の木製建具で、開口部の広い背の高いドアとなっていました。キッチン横の隣接した洋室は書斎、子供のスタディスペース、遊びスペースとして+αの空間となっていて、新築のモデルルームには無い感覚です。唯一惜しいポイントとして洗面スペースが狭かった点です。賃貸マンションでは洗面スペースの広さはあまり重要では無いのでしょうか?

 

販売状況について

残念ながら最上階14階は完売でした。13階も同じく完売。やはり高層階は新築では建てられられない高さのため希少性もあって人気のようです。東向の部屋なら12階がまだ販売中で東に東山、比叡山が見えるとの事です。

既に半数以上は契約済との事でした。ただ、以前の「特優賃」のまま賃貸中の部屋も残っておりそれらの部屋は分譲されていません。価格表には『今回工事対象外住戸』として28戸ほどが分譲されず残っていました。退去されたら分譲となるかもしれませんが初めての試みのため手探りで販売されているようです。

 

眺望について

五条通を挟んでちょうど向かいには京都市下京消防署が建っています。消防署はちょうどグランディムの10階部分ぐらいの高さでしょうか。
地元の方からすると京都タワーが見える、見えないは重要ではないかもしれません。
東側には2010年建築の13階建「プレサンスNEO京都烏丸」が建っています。背の高さは14階建と13階建。ほぼ同じ高さに見えます。


 

販売価格について

坪単価@255万円〜@285万円。新築物件が当たり前のように坪300万円を軽く越える京都ですので割安感を感じます。この眺望の良さなら関東、東京方面からの購入も多いのかと思いきや、地元からの購入が多いと聞きました。京都府外からの来場はコロナ禍もあって少ないが問い合わせは多いそうです。

 

公式HP

新築分譲マンションと違って間取等の情報が全く掲載されていません。物件エントリーしないと何も見れないという感じです。この辺りは不親切に思えましたが問い合わさせる、来場させる戦略なのでしょうか。



 

自走式駐車場

2階が駐車場になっています。13台で使用料は月額27,000円 ~ 31,000円、全て平面式駐車場なのがポイント高いです。機械式駐車場は維持・管理コストがかかりますからね。田の字地区の新築分譲マンションは駐車場が無いマンションが多くがし(シャリエ御所南柳馬場二条は来客用も含め全く無し、イーグルコート四条烏丸WESTは住民の駐車場は無し、レジェイド京都堀川は4台)、それを考えると車が手放せない人にはぴったりのマンションです。

自転車置場121台

ファミリー向けのマンションのため駐輪台数は多いですが全体の69戸に対して121台ならそんなに多くないようにも思えます。各戸1~2台ですから。新築分譲マンションは各戸1台とか見かけますが絶対に入居後、駐輪場不足問題で揉めることが常です。

 

五条通のロケーションについて

五条通を東に見ると、東山に清水寺が見えます。この五条通は清水寺へ向かう観光地への動線でした。コロナ前のインバウンドで五条通沿いにはかなりのホテルが建設されました。いまだ建設中のホテルも多数あります。インバウンド当時は多数の着物姿の訪日旅行者が清水寺を目指し歩いているのを見かけました。コロナ禍の清水寺河原町五条の角の京都銀行の敷地には「ホテルタビノス京都」が建設されました。

夏には川端通より東の五条通では陶器市が行われます。

グランディムの東には新都市企画の「管理地」の更地があります。何になろうとしているのか迷っているようにも見えます。

近くの新築分譲マンション計画地として、東京建物

五条通から堺町通を北へ上がった所には東京建物の分譲マンション計画地があります。



 

※以前設置されていた標識です。2021年3月22日撮影

(仮称)Brillia 京都五条 新築工事 建築計画の概要

・京都市下京区堺町通五条上る俵屋町216番地

・共同住宅・土地562.30㎡・建延1914.68㎡

・高さ25.58m・8階建・27戸

・建築主/東京建物㈱・設計者/㈱アーキエムズ

・完了予定2021年10月31日



 

 

 

おわり

 

記事に出てきた物件の掲示板

ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。不動産広告業に長年従事し2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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