パークタワー勝どきサウスの魅力を整理する【2LDK】

中央区東京都

どんなマンションに皆さんご興味があるかをTwitterのアンケート機能を使ってヒアリングさせていただきました。（投票いただいた方ありがとうございました！）


結果は僅差ではありましたが、パークタワー勝どきサウスが1位！ということで、今回は6/1に公式HPで新たに情報が公開されたパークタワー勝どきサウスの魅力について考えてみたいと思います。

パークタワー勝どきミッドについては私の個人ブログで半年ほど前に記事化しております。同じような内容になっても面白くないかと思いますので、今回は普段の記事とは少し違ってデータ少なめ、感情強めのテイストでお送りさせていただきます。

パークタワー勝どきについて

ご存知の方も多いと思いますが、この記事を見て初めてパークタワー勝どきを知った、または最近パークタワー勝どきに興味を持ったという方向けに、まずはパークタワー勝どきについて簡単におさらいしたいと思います。

三井不動産による再開発計画でミッド棟とサウス棟（以下“棟”省略）の2棟構成の計画となります。（ノース棟も今後建設される予定ですが、数年先の話なのでここでは省略します。）

ミッドは45階建て1,121戸、サウスは58階建て1,665戸と単体でも大規模なタワマンが2棟建設される大規模計画となります。

このマンションの最も大きな特徴は、マンション建設に合わせて最寄りの勝どき駅に新たな改札を作り、マンションから改札まで新たに地下道を掘って駅直結にしたことです。

新しい改札を作るだけでもすごいことですが、地下道を掘って駅直結化するという三井不動産の本気を感じる計画です。（作られた駅直結なので、駅までは少し地下道を歩きます）

三井不動産としても駅直結にするくらい気合の入ったプロジェクトですので、他の共用施設やデザインにも気合が入っています。ミッド・サウスどちらも一般的な四角形ではなく、ミッドはヨットの帆のような、サウスはトライスター型のデザインとなっており、存在感があります。

公式HPより引用


共用施設についてもミッドとサウスで共同利用ができるようになっており、多くの施設が利用可能です。またミッドにはマンションの下にオフィスや商業施設が入っており、住・商・職が一体となった開発です。

ミッドは昨年11月から既に販売を開始しています。コロナの影響で販売開始が遅れたこともあって、保守的な値付けだったこともあり、1期1次は最高倍率27倍、平均倍率2.8倍と大抽選会となりました。

その後2期1次まで販売が進みましたが、2期1次でもその人気は収まらず、1期1次〜2期1次までの販売結果は以下の通りでした。抽選落ち等の理由で1人が複数回申込をしているケースもありますが、来場者の約半数が申込をしているというのは圧倒的な歩留まりの高さです。

  • エントリー総数：約15,000件
  • 来場件数：約3,000件
  • 販売戸数：507戸
  • 登録申込数：約1,500件
  • 最高倍率：27倍
  • 平均倍率：2.9倍
三井不動産レジデンシャルニュースリリースより引用

そしてミッドは63戸を残して一旦販売を停止、満を持してこの夏に販売開始されるのがサウスになります。

改めてミッドを振り返ると、駅直結・商業一体・豊富な共用施設とわかりやすい魅力がありながらも、コロナの影響もあって保守的な値付けだったことから、申込の多さが示すように非常に魅力あるマンションであったと思います。

サウスについて

物件概要

  • 所在地：サウス　東京都中央区勝どき４丁目1500番地、ミッド　東京都中央区勝どき４丁目1501番地
  • 総戸数：サウス　総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸、ミッド　総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸
  • 敷地面積：サウス　12,015.18㎡、ミッド　10,712.20㎡
  • 建物竣工：2023年8月下旬竣工予定
  • 引渡し：2024年4月下旬入居予定
  • 売主：三井不動産レジデンシャル、鹿島建設（サウスのみ）、清水建設（ミッドのみ）
  • 施工会社：サウス　鹿島建設株式会社、ミッド　清水建設株式会社
  • 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場：サウス　491台、ミッド　329台
  • 駐輪場：サウス　2,216台、ミッド　1,144台
掲示板：パークタワー勝どきミッド/サウス

HPで情報が公開されるまでのサウスについての私の印象は「パークタワー勝どきの駅直結ではない方」でした。トライスター型の外観にインパクトはありましたが、正直駅直結のミッドを選ばない理由はないと思っていました。

しかしながらHPで公開された情報を見るとさすが三井不動産、ミッドにはない魅力をサウスは兼ね備えていて、ミッドとサウスそれぞれでターゲットを分けているように感じました。

リセールバリューの観点ではやはり駅直結のミッドが優位ですし、商業一体開発の利便性もあります。それでもサウスの方が合う人もいると思いますので、私なりに見えてきたサウスの魅力をまとめたいと思います。

改めて見えてきたサウスの魅力

エントランス

改めて見えてきた魅力の1つがエントランスです。駅直結のミッドは地下1階にコンシェルジュカウンターやメールボックスを配置するなど、地下1階をメインに作っています。

ミッド棟エントランス完成予想図、公式HPより引用


地下1階にはコンビニが入っている他、地下鉄利用者も通るため、常に人通りがあることが想定されます。スペースも様々な施設や設備を地下に集中させたことから、決してゆとりがあるわけではないので、エントランスでゆっくり落ち着いて過ごす感じではなさそうです。

一方サウスは駅直結ではなく、マンション以外の施設がないため、ゆとりあるエントランスとなっています。またミッドにはない差別化を意識してか、デザインについても非常に力を入れている印象です。エントランスからは豊かな植栽を楽しむこともでき、ゆっくりと落ち着いた雰囲気を感じます。

サウス棟エントランスイメージ、公式HPより引用


三井不動産の高級グレードであるパークコートを感じさせるようなデザインです。


深海をイメージしてデザインされたエレベーターホールも素敵です。一般的にパンフレットに完成CGが出てくるのはデベロッパーとしても自信のある（＝ウリとして見てもらいたい）部分であることが多いです。ミッドのエレベーターホールの完成CGは出てこないですが、サウスは出てきています。それだけサウスはエレベーターホールにも力を入れてきていると思われます。

エレベーターホール完成イメージ、公式HPより引用

駅直結でないこと

サウスは駅直結ではないですが、ミッドまで屋根付きの通路で直結しているため、雨に濡れることなく駅に向かうことができます。

個人的には雨に濡れるか濡れないかは実生活において大きな差があると思います。駅直結でなくても屋根が付いていれば雨が降っている時に傘を指す必要はないですし、突然の雨に打たれる心配もありません。駅まで屋根付きで繋がっていれば、駅直結である必要性は低いようにも思います。（ミッドは駅直結ながら改札まで地下道を歩くので、歩く距離が少し長くなった程度の差であるような気もします）

そして駅直結でないことの魅力として、自宅に帰るまでに自分の住むマンションを外から眺めてニヤニヤできます。これはスムラボ読者の皆様であれば共感いただける方がそこそこいるのでは？と思っているのですが、素敵な外観のマンションを眺めながら帰る時の高揚感というのは分譲マンションの特権の1つだと思っています。

駅直結だと素敵なマンションの外観を眺めながら帰ることはできません。駅直結でないからこそ毎日素敵な外観を堪能することができます。また、マンションだけでなく一体で開発するセントラルラグーンも大変素敵でニヤニヤできます。（そしてエントランスに入ればエントランスでもニヤニヤ…）

マンションの内も外も堪能できるのはサウスの魅力です。

公式HPより引用

眺望

パークタワー勝どきの魅力の1つに駅直結でありながらも水辺に面した静かな環境であることが挙げられます。

ミッドに比べサウスは水辺に2面、面しているので、より開放感があります。敷地内の植栽についてもサウス周辺の方が充実しており、植栽を楽しめる住戸が多くありそうです。

公式HPより引用


また水辺に多く面していることから、ミッドよりも眺望のヌケ感の良い住戸が多そうです。ヌケ感といっても周辺は大規模タワマンが密集しているため、遠くまで眺望が抜けることはないのですが、ミッドと比べて開放感のある住戸が多そうです。（ミッドの北東側には将来的にノース棟が建設される予定なので、よりサウス優位になると思います。）

運河に面している南向きの眺望は、以下の通りです。ドゥ・トゥールとTHE TOKYO TOWERSの間でちょうど抜けてきます。

公式HPより引用


公式HPより引用

スカイデッキへのアクセス

ミッド・サウス合わせて多くの共用施設がありますが、その中でも最も中心的な共用施設の1つがサウス53階にできるスカイデッキだと思います。53階という高さにできるスカイデッキでは眺望を満喫しながらお酒を楽しむことができます。新たに公開された完成イメージがかっこよすぎます。

スカイデッキイメージ、公式HPより引用


共用施設でお酒が飲めるマンションはいくつもありますが、屋外で楽しむことができること、53階という高さに位置することというのは今の所唯一無二だと思います。また水の流れる演出も高級感を感じさせます。

このスカイデッキに気軽にアクセスできるのはサウスの魅力です。ミッド居住者もスカイデッキを利用することはできますが、わざわざサウスへの移動が面倒なのでより気軽に使えるのはサウスだと思います。スカイデッキだけでなく、53、54階を二層吹き抜けとしたルーフトップラウンジもあるので、雨の日でも楽しむことが可能です。

トライスターの存在感

トライスター型のマンションというのは非常に珍しいです。トライスター型のマンションと言えば、新豊洲にあるスカイズタワーアンドガーデンと本マンション近くにある勝どきザ・タワー、芝浦にあるケープタワーが代表的です。

実際に3つマンションを見てみましたが、どれも強烈な存在感があり、見るものを圧倒する魅力があります。

特に新豊洲にある2棟のタワマン、ベイズタワーアンドガーデン・スカイズタワーアンドガーデンとパークタワー勝どきは共通点が多いです。ベイズが一般的なタワマン、スカイズがトライスター型となっており2つのマンションは隣り合っています。

そんな2つのマンションですが、新築時からの値上がり率・直近の中古坪単価ともにトライスター型であるスカイズの方が高い結果となっています。スカイズの方が僅かに駅に近かったり共用施設もより豪華なので、単純な比較はできないですが、トライスター型の存在感やデザイン性は見た人を感動させる点で資産性の観点でも優位に働くものと想定されます。
  • ベイズタワーアンドガーデン　　竣工2016年　新築時坪単価：265万→直近中古単価：340万（新築比＋128%）
  • スカイズタワーアンドガーデン　竣工2014年　新築時坪単価：250万→直近中古単価：365万（新築比＋146%）

価格の妥当性

最後に価格の妥当性についてです。HP公開とともに一部住戸の暫定価格が公開されました。公開された価格かつスーペリアだけに絞ると坪450万程度になりそうです。（公開されたのは27階以上の高層階住戸なので全体を慣らすともう少し平均単価は下がるかもしれません）

ミッドの価格を見てしまうと、駅直結でリセールバリューの有利なミッドに後ろ髪を引かれる方もいらっしゃると思いますが、ほぼミッドは販売が終わっています。残っている63戸もコンパクト住戸が中心なので、サウスを検討される方のニーズとマッチしません。

では目線を外に向けて、最近の新築マンションで同等の価格帯だとどんな物件があるのかピックアップしてみます。
  • ブランズタワー豊洲　豊洲駅徒歩4分　坪単価：400万　→ほぼ完売済み
  • アトラス笹塚駅前　笹塚駅徒歩2分　坪単価：440万　→完売済み
  • クレヴィア両国国技館通り　両国駅2分　坪単価：450万　→販売中
周辺の中古はこちらです。
  • THE TOKYO TOWERS　竣工2007年　勝どき駅徒歩5分　坪単価：350万（新築時坪単価：215万円）
  • 勝どきビュータワー　竣工2010年　勝どき駅徒歩1分　坪単価：400万（新築時坪単価：365万円）
  • 勝どきザ・タワー　竣工2016年　勝どき駅徒歩6分　坪単価：410万（新築時坪単価：305万円）
  • キャピタルゲートプレイス　竣工2015年　月島駅徒歩1分　坪単価：465万（新築時坪単価：335万円）
  • パークシティ豊洲（タワーB）　竣工2008年　豊洲駅徒歩6分　坪単価：370万（新築時坪単価：225万円）
エリアの向き不向きや好き嫌いがあるので、単純な比較はできないですが、勝どき駅に屋根付きで接続しており、雨に濡れない徒歩2分の立地に加え、マンション周辺は植栽や噴水も整備された落ち着いた環境。さらにスカイデッキを始めとした豊富な共有施設が利用できることを考えると決して坪450万という単価は周囲と比べても割高とは感じません。

ミッドがほぼ完売し選択肢から除外されることを踏まえると、サウスのニーズは十分にあることが予想されます。

ここは注意！

私なりに感じたサウスの魅力をご紹介しましたが、当然メリットばかりではありません。

デメリットもありますし、人によってはそのデメリットが致命傷になります。デメリットもしっかりと受け入れた上で購入を判断を進めていくことが重要です。

保活問題

このマンションに限ったことではないですが、中央区の保活事情は他の区に比べて劣後しています。多くのタワマンが建設され人口は増加しているものの、それにあった保育園の整備が追いついていないためです。

中央区が公表している保育園の空き情報ですが、2歳までほぼ空きがありません。

同じく中央区が公表している保育園の利用調整結果です。ざっくりとですが、一般的な夫婦フルタイム共働きだと40点ですので、夫婦フルタイム共働きが「最低点数ライン」になります。当然40点での横並びですごい人数がいるはずなので、そこから「優先順位」という評価軸を元に最終的な利用可否を決めます。

尚、優先順位の中に「中央区に継続して在住している期間の長い家庭」という項目があります。中央区に長く住んでいる人が保活に有利と言われるのはこの項目のためです。つまり、本マンションへの引っ越しを機に区外からの引っ越しを検討している人は、この項目において不利になることは頭の片隅に入れておいたほうが良いと思います。

また、現時点でも大変な状況ではありますが、今後さらに中央区ではマンション建設が進みます。

特に本マンションとほぼ同じタイミングで4,000戸規模の晴海フラッグが引き渡しされるため、保育園のさらなる逼迫が懸念されます。さらにそれ以降も周辺で大規模なタワマン建設が進みます。入居以降しばらくの間は状況が悪化していく可能性が高いと思いますので、保活事情については十分に確認いただくことをおすすめします。

2024年問題

上記の通り、2024年4月前後に6,700戸規模の大規模なマンション引き渡しが行われます。

近隣マンションから住み替える人も多いと想定されるため、2024年4月前後に勝どき周辺のマンションが大量に売りに出る可能性があることから、周辺の中古相場が下落する可能性が高いという指摘があります。

のらえもんさんの超大型物件【ブランズタワー豊洲】の住み替え需要で湾岸中古は一時供給過剰になる？という記事によると、最近竣工した大規模マンションであるパークタワー晴海やシティタワーズ東京ベイのケースを見ても引き渡し時に10%近く周辺の中古相場が下落したとのことです。

本マンションと晴海フラッグを合わせると、先に挙げた2つのマンションよりも規模がかなり大きいことから同様の事象が起こる可能性が非常に高いと考えています。売却で市場に出る物件数は今回の方が多いはずなので、より深刻な供給過多になる可能性がある点でさらに相場が下落するリスクもあります。

よって本マンションを購入後、短期間での住み替え・転売を狙う人は、この相場の下落に巻き込まれる可能性が高いのでおすすめできません。

一方でこの問題は限定的な話だと想定しており、需供のバランスが改善されれば、元の相場に戻るはずです。加えて、大規模な供給があるということはそれだけ新たに人の流入があります。そこに住む人が増えれば、商売をする側としては魅力的なマーケットになっていきますので、新たな飲食店や商業施設が増えていくなど街としての魅力は増していきます。

街としての魅力が増えれば結果的に市場での価値にもプラスに働きますので、中長期的に見れば人の流入が増えていくことは良い面もあります。

気になる住戸

私自身が気になった住戸をご紹介します。あくまでも個人の好みなので、参考程度にご覧いただければと思います。

公式HPより引用


北西方向の角部屋です。27階だと10,000万円台予定なので、坪432万になります。ミッドで同じく北西方向の角部屋が坪442万だったので、ミッドと同等の単価となります。

サウスは特に南向きの住戸に単価が乗せられている印象なので、北向きの住戸は相対的に割安感があります。

またこの住戸を選ぶのであれば、メニュープランで3LDK→2LDKに変更したいです。変更することでかなり使いやすいリビングになる上に、床暖房の面積も広くなるのでお得感があります。

公式HPより引用


以下ツイートはサウスとミッドにおける条件の似ている間取りの単価比較です。ざっくりとした傾向として、ミッドと比べて大きな優位点のない北向きはミッドと同等の単価感、ミッドと比べて眺望にヌケ感のある南向きはミッドに比べて高めとなっています。



公式HPに出ている予想価格が27階以上からとなっているので、恐らくミッドの時と同様に条件の良い高層階から販売を開始する可能性が高いです。であれば1期1次に販売される住戸を狙うべきかと思います。

サウスの専有部の仕様について詳細は公表されていないですが、恐らくミッド同様に価格にしてはシンプル（＝グレード低め）となる可能性が高く、オプションを希望する人が多いことが想定されます。

ミッド契約者の方は私が知る限り、多くの方がオプションで自分好みの仕様に変更していますが、サウスの1期1次を逃すとオプションが間に合わない可能性があります。詳しくは営業担当の方に話を聞くまでわからないですが、オプションが間に合うタイミングか否かは住んでからの満足度の観点で大きなポイントとなりそうです。

さいごに

新たに情報が公開されたパークタワー勝どきサウスの魅力について改めて整理してみました。ミッドとサウスそれぞれに個性があり、個々人の価値観によってどちらがマッチするかは変わってきそうです。

この10年近くは全体的にマンション相場は上り調子であったため、住み替えで売却益を得た人が多く、その成功体験が語られ、リセールバリューや資産性を意識する人が自分も含め非常に増えてきたと思います。

当然資産性を意識し、損をしないマンションを選ぶことはマンション購入の多くのリスクに対する備えになりますので、全く問題ない（というよりいいこと）ですが、資産性ありきになってしまうと相場が大きく下落した時の心理的なダメージが大きくなります。相場が下落局面に入って含み損になった時の一番の対処法は「長く住むこと」です。

何かあっても長く住んでいたいと思えるようなマンションを選ぶことは生活を豊かにしますし、相場下落時のリスクヘッジにもなりますので、長く住みたいマンションを選ぶことはとても重要です。

資産性・利便性に優れたミッドは当然魅力的なマンションですが、サウスはサウスにしかない魅力があり、周辺のマンションと比べてもその魅力は突出していますし、今の相場だと価格の妥当性もあります。今販売中のマンションという観点で見ると、パークタワー勝どきサウスは魅力的なマンションであると感じました。

この記事を読んで少しでもパークタワー勝どきサウスに興味を持っていただいた方はこちらからお早めに資料請求をし、エントリーを進めることをおすすめします。ミッドの時もそうでしたが、おそらく今回もかなりの申込が入る可能性があり、モデルルームの訪問すら予約が取れない可能性があります。

ミッド1期1次の時は金曜17時にモデルルームの予約案内が来て、30分もしないうちに予約枠が満席になっていました。そこまでのレベルにはならないかもしれないですが、ライバルは多いと思いますので、準備を進めておかれることを強くおすすめします。

エントリーが終わっていて本格的な検討を進めている方は是非こちらの記事も読んでいただきたいです。

私のメインブログでミッドについてまとめた記事ですが、メリット・デメリットはサウスも共通する部分が沢山あります。手前味噌で恐縮ですが、検討にあたっての論点は網羅的にまとめたつもりですので、きっと参考になると思います。

パークタワー勝どき　僕とパタドキの100日戦争


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  • パークタワー勝どき　ミッド/サウス
  • 8,100万円・8,130万円
  • 東京都中央区勝どき4丁目
  • 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩1分 ～2分
  • 1LDK
  • 61.38平米
  • 2戸／総戸数 2,786戸

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