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はじめに
こんにちはーひろしです！今回は「デュオヒルズ比治山レジデンス」をご紹介します。全国で26,000戸の供給実績があり、東証一部上場企業グループのフージャースコーポレーションから広島で初供給となる注目の物件です。
マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2021年4月時点のものです。
物件概要
所在地：広島県広島市南区段原二丁目17番8(地番)交通：広島電鉄皆実線 「段原一丁目」電停 徒歩7分
総戸数：110戸
専有面積：62.21㎡～91.87㎡
間取り：2LDK～4LDK
価格：未定
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上19階 地下1階
竣工予定：2023年2月下旬
駐車場：102台（平置11台、機械式91台）
自転車置場：222台（平置30台、三人乗りスライド式15台、スライドラック式118台、2段ラック式59台)
バイク置き場：7台
売主：株式会社フージャースコーポレーション
設計：株式会社アートライフ
施工：株式会社増岡組
管理：株式会社フージャースリビングサービス
掲示板：デュオヒルズ比治山レジデンスってどうですか？
マンションギャラリー訪問
マンションギャラリーは、ファミリーマート広島段原東店の隣にあります。公共交通機関を利用する場合は、段原山崎と段原中央のバス停が近くにあります。
段原1丁目電停からは徒歩11分と少し離れています。
マンションギャラリー訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 概要説明[20分]
- 紹介ムービー視聴[10分]
- マンションギャラリー内の紹介（模型や各種展示の説明）[20分]
- ギャラリー内モデルルームの紹介[20分]
- 商談[30分]
ムービーとギャラリーは撮影NGのため、ここではご紹介できませんが、広島エリア初供給の物件として大々的に売り出そうというやる気を感じる内容でした。土地の取得と企画には相当な時間をかけたそうです。
ギャラリーは元々中古車販売業者の建物を最近リフォームしたもので、真新しくお洒落な感じでした。
ギャラリー内モデルルームの間取りは以下のタイプです。
モデルルームの間取り Aタイプ 91.87㎡ 出典：物件資料
モデルルームはお約束ですがオプションは盛り盛りで、実際の部屋の想像は付きにくかったです。
間取り図との違いが2点あり、洋室4はフレキシブルドアがなく、壁があり豪華なドアがついていました。洋室2は壁と収納がなくリビングダイニングと1つながりになっていました。
販売状況
価格については、2021年の5月下旬に正式決定となるようです。訪問時点では売り出し前でしたが、すでに何件か申し込みが入っているようでした。※2021年4月時点の情報です。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでブログ主の主観的な評価です
立地
建設予定地はこちらです。
建設予定地広域図 出典：公式HP
宣伝広告では、広島駅と紙屋町・八丁堀の2つの都心を徒歩圏で享受するとしていますが、どちらも徒歩で15-20分くらいはかかるので徒歩での普段使いは結構厳しいと思います、自転車なら丁度いい距離ですかね。
マツダスタジアムも同様に徒歩15分くらいですが、広島駅から移動してくる集団に巻き込まれないので頻繁に野球観戦される方にはオススメです。
交通の便は、路面電車の電停までは徒歩7分。バス停までは徒歩5分で、昨年開通した都市循環線「まちのわループ」が利用できるので、日中は1時間に6便あり、広島大学病院方面または広島駅方面へ移動できます。
まちのわループ左回り時刻表
まちのわループ右回り時刻表
買い物の便は、段原ショッピングセンターまで徒歩2分と非常に便利です。ほとんどの買い物はここで済んでしまうのではないでしょうか。
広島イースト・段原スクエアビル・広島大学病院など医療施設も充実しています。
建物規模・外観
全110戸地上19階地下1階建てと中規模なマンションです。周辺は建築物の用途制限が設けられた第二種住居地域で、近隣では広島イーストと段原ショッピングセンター以外にあまり大きな建物は無いので、町内ではかなり目立った建物になるでしょう。
広島イーストと段原ショッピングセンター
外観デザインについてもかなりこだわっており、タイルは木の幹をイメージした色を採用していて、高層階のバルコニーはガラス手摺りですが、低層階のバルコニーの手すりをグラデーションの入った木目調にしています。これは建物裏側の比治山の高さに合わせ自然との調和をイメージしてデザインされているそうです、完成が楽しみですね。
外観デザイン 出典：物件資料
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。東側は視界を遮るような高い建物は無いので高層階の眺望は期待できそうです。Aタイプのみ開口部のある南側は、広島イーストと比治山が視界に入ってきます。
東側 出典：GoogleEarth
南側 出典：GoogleEarth
間取り
物件資料から、ホームページには公開されていない間取りも含めてご紹介します。
Aタイプ 4LDK 91.87㎡ 出典：物件資料
Bタイプ 3LDK 76.42㎡ 出典：物件資料
Cタイプ 3LDK 70.73㎡ 出典：物件資料
Dタイプ 2LDK 62.21㎡ 出典：物件資料
Eタイプ 3LDK 71.13㎡ 出典：物件資料
Fタイプ 3LDK 82.42㎡ 出典：物件資料
モデルルームにもなっている Aタイプは洋室2がある分変則的な間取りになっていますが、それ以外は基本的には田の字型の間取りで、すべての部屋がカウンターキッチンになっています。
最近は廊下側が平坦なマンションが増えましたが、C・Eタイプの廊下側の窓を斜めに切って、通風・採光がしっかり取れるようにしているのも好感が持てます。
B・D・Eタイプの洗面室入口がリビング内にある所は好みがわかれそうですが、家事動線を優先してのことでしょう。Dタイプは62㎡と一番狭いプランですが、収納がしっかりとあってDINKSに受けそうですね。
どの部屋もアウトフレーム工法で居室への柱の食い込みはありませんし、リビングの天井高は2,500mm（最上階のみ2,600mm）取られています。アルコーブもしっかりあります。ウォールドアやフレキシブルドアを開ければ横長のリビングとしても使えるので、いずれも使い勝手の良い間取りになっていると思います。
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「株式会社フージャースコーポレーション」です。日本全国で数多くの供給実績がありますが、東日本が中心で、広島エリアへの進出は2018年に倒産した広島地場のデベロッパー「日本アイコム」の事業を買い取ったことがきっかけになったようです。
近年、広島エリアでは「日本アイコム」が分譲中だった「クラース」ブランドのマンション販売を行っていましたが、満を持して自社ブランドで分譲する広島エリア第1弾の物件が「デュオヒルズ比治山レジデンス」です。
売主の実績 出典：物件資料
共用設備
主な共用設備は以下の4つです。- ゲストルーム
- トランクルーム
- ブックテラス
- 比治山テラス
2Fには室内のブックテラスがあり、PCを持ち込んで作業をしたり本を読んだりできるようです、ブックテラスから外に出ると、このマンションの売りの一つである「比治山テラス」という開放的な庭園があります。マンション裏手の森と調和した、自然を感じる心地良いスペースになりそうです。
その他の特徴としてはエレベーターが2基あり、その内1基は17人乗りの大容量だそうです、110戸に対して2基なのでエレベーター待ちに悩まされる心配はなさそうです。
ブックテラス 出典：物件資料
比治山テラス 出典：物件資料
設備・仕様
標準的な設備仕様は高い水準であると感じましたが、ディスポーザーはついていないようです。トイレとお風呂がパナソニック製だそうです。パナソニックが売主として提供するマンション以外でパナソニック製を採用するのは珍しいそうです。トイレはアラウーノで台所用洗剤を使って流すたびに泡がでます。
他には、洗面ボウルが左寄りに作られていて右側に多くスペースが取られていたり、タオルハンガーの先にアクセサリーや眼鏡がかけられるようなフックがついているなど、ほかのマンションでは見慣れない気遣いが随所に見られました。
AタイプとFタイプの16Fから20Fがプレミアム住戸となっており、数百万円相当のオプションが標準装備されているそうです。
安全・防災
このマンションで特に注意が必要なのは土砂災害についてです。広島県は2014年と2018年の豪雨による土砂災害で多くの被害を出しているため、広島県民は土砂災害に非常に敏感になっています。
マンションの裏手は比治山の急斜面になっており、建設予定地は土砂災害の特別警戒区域（紫色）と警戒区域（黄緑色）に囲まれています。
※土砂災害警戒区域図の赤枠部分を参照
マンションギャラリーでは、マンションの裏手に2重の防壁を設けているので安心してほしいという説明がありましたが、購入を検討されている方は、災害が起こる可能性や起こった時の対応・保証についてなど、より詳細な説明を求めた方が良いかと思います。
土砂災害警戒区域図
価格
マンションギャラリーで提示のあった予定価格を以下に掲載します。平均坪単価は224万円でした。最近販売された近隣のマンションでは「ディアメゾン段原ミッドグレース」が坪単価230万円くらいでしたが、竣工から1年以上売れ残っているような状況でしたので、そこから少し価格をおさえた形でしょうか。
ちょっと高いかなぁという印象ですが、地価と建設費の高騰や広島駅や都心部の再開発を受けて強気の値段付けのようです。
予定価格
| 部屋番号 | タイプ | 専有面積 | 価格 (万円) |
坪単価 (万円) |
備考 |
| 1601 | A | 91.87 | 7,100 | 255 | プレミアム住戸 |
| 1602 | B | 76.42 | 5,300 | 229 | |
| 1603 | C | 70.73 | 4,900 | 229 | |
| 1604 | D | 62.23 | 4,500 | 239 | |
| 1605 | E | 71.13 | 4,900 | 227 | |
| 1606 | F | 82.42 | 6,400 | 256 | プレミアム住戸 |
| 1001 | A | 91.87 | 6,200 | 223 | |
| 1002 | B | 76.42 | 5,100 | 220 | |
| 1003 | C | 70.73 | 4,700 | 219 | |
| 1004 | D | 62.23 | 4,200 | 223 | |
| 1005 | E | 71.13 | 4,700 | 218 | |
| 1006 | F | 82.42 | 5,700 | 228 | |
| 401 | A | 91.87 | 5,900 | 212 | |
| 402 | B | 76.42 | 4,900 | 212 | |
| 403 | C | 70.73 | 4,500 | 210 | |
| 404 | D | 62.23 | 4,000 | 212 | |
| 405 | E | 71.13 | 4,500 | 209 | |
| 406 | F | 82.42 | 5,300 | 212 |
周辺相場
周辺の６物件の価格を独自に調査しました。| No | 物件名 | 専有面積 (㎡) |
価格 (万円) |
坪単価 (万円) |
| 1 | ラルステージ天神川駅前 | 62.10～71.34 | 4,450～5,230 | 234.5 |
| 2 | ブランシエラ広島 | 58.29～77.50 | 3,890～6,140 | 233 |
| 3 | デュオヒルズ比治山レジデンス | 62.21～91.87 | 4,000～7,100(予定価格) | 224 |
| 4 | ポレスター東雲 | 69.05～ 75.90 | 3,920～4,660 | 195 |
| 5 | ラインヴァント東雲 | 68.67〜84.00 | 3,588～4,738 | 184.3 |
| 6 | Belles 広島ボールパークテラス | 68.32～83.89 | 3,520～4,690 | 181.4 |
天神川駅、広島駅に近い物件とは近い水準の価格になっています。こちらの一覧に挙げた物件は来月以降の記事でご紹介していきますのでお楽しみに。
総合評価
良い点
段原ショッピングセンターまで徒歩2分の利便性で尚且つ周りは閑静な住宅街、広島駅・八丁堀までも徒歩15分の立地は魅力的です。裏手にある比治山公園は春はお花見もできますし、身近に自然を感じられます。お子様がおられる方やペットを飼われている方には散歩やレジャーにもとても良い場所です。
マンション自体のプランとしても広島進出第1弾ということで売主の本気を感じる内容になっています。
間取りはどれも使い勝手が良さそうですし、水回りにパナソニックを採用するなど、設計や設備の細部に気遣いやこだわりを感じます。
建物自体の外観やエントランス、比治山テラス内の植栽などもデザイン性に優れたものになりそうです。
悪い点
価格は少し高いようにも感じます。ただ、昨今の値上がり基調の中、3年ほど前に販売開始している近隣の物件「ディアメゾン段原ミッドグレース」より安いと考えると妥当な価格なのかもしれません。あと気になるのは車の利用についてです。駐車場のほとんどが外に剥き出しの機械式駐車場のため、山肌に面したこの立地では落ち葉による劣化や故障の心配があります。
道路付けもよくないです。マンションに入れるのは車が離合できない細い道1本にもかかわらず、駐車場は102台分設置されるので、通勤時間帯や休日の出入りは混雑する可能性があります。機械式駐車場の待ち時間も発生するため、車を頻繁に利用される方はかなり不便な思いをしそうです。
本物の自然を感じられることを売りにしていますが、落ち葉・虫・鳥などによる被害も考えられ、自然の厳しさも感じられるであろう立地です。特に気になるのは土砂災害についてでしょう。これはやはり購入前に詳細な説明をうけることをお勧めします。
道路付け 出典：GoogleEarth
さいごに
フージャースコーポレーションの広島供給第1弾として開発された「デュオヒルズ比治山レジデンス」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。段原はブログ主が個人的に縁があり、大好きな場所なので、今回このマンションを選ばせていただきました。良い点の所でも書きましたが、営業の方と話した感じやマンションギャラリーの出来栄えなどに広島進出第1弾ゆえの気合とやる気をビシビシ感じて非常に好印象を受けました。
今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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ひろし
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